融創服務的物業版圖，又落下一子。

11月1日，融創服務宣布，以總對價6.93億元，收購當代置業旗下物業公司第一服務3.22億股股份，占后者總股本約32.22%。

這筆交易，將在一定程度上緩解當代置業的資金危機。

20天前，當代置業正尋求一筆規模2.5億美元（約16億元）的優先票據延期3個月，以改善流動性和現金管理。該筆美元債于2021年10月25日到期，票息12.85%。同一時間，當代置業董事會主席、執行董事兼控股股東張雷及總裁兼執行董事張鵬宣稱，擬向集團提供約8億元股東貸款，在未來2到3個月內完成。

在房地產行業融資收緊的背景下，部分已出現債務問題的企業，首先考慮將旗下優質的物業資產出售，以獲得“輸血”，如藍光發展旗下的藍光嘉寶、花樣年旗下彩生活優質資產鄰里樂、富力物業、億達中國旗下的億達服務等。

“出售物業資產是房企為快速回籠資金和尋求資產保值的重要方式之一，風險相對較小?！敝T葛找房分析師對《鳳凰WEEKLY地產》表示。

等來“白馬騎士”的都算幸運，母公司出現債務違約的恒大物業和新力服務，已傳出有過多家接洽，但至今未能確定買家。

房企流動性危機，加速了物業領域的并購潮，而現金才是王道。一定程度上，“大魚吃小魚”“大魚吃大魚”的并購法則，并不完全適用。

謹慎交易

和碧桂園服務一樣，融創服務也設置了多道關卡，來降低交易的風險。

第一服務出售的股權分為三部分：上海鼎暉耀家創業投資中心（有限合伙）持有的8642.4萬股，交易對價為1.86億元；由世家集團控股有限公司、皓峰投資有限公司持有的2.14億股股份，即控股股東方，交易對價為4.6億元；及由管理層持有的股權，共2181萬股股份，交易價格為4689.15萬元。三者分別占第一服務全部已發行股份的8.64%、21.39%、2.18%。

《鳳凰WEEKLY地產》注意到，三部分股權都有不同的交易方式，且有嚴格的交易限制。

以世家、皓峰出售的股權為例，交易對價將分三筆付清，在滿足付款條件后，支付第一筆款項，約2.42億元，占總交易對價的52.5%；完成股權轉讓框架協議，并進行管理權移交后，支付第二筆款項，即交易對價的的22.5%，約1.04億元。剩余的1.15億元尾款，則根據凈利潤、在管面積等業績承諾，再分次付清。

此外，在支付訂金后，世家、皓峰將把上述股權抵押給融創服務，若違反相關交易細則，融創服務可采取強制執行。

融創服務表示，可能會向第一服務提出無條件強制性現金要約收購。完成強制性收購時，第一服務將成為融創服務的全資附屬公司，屆時將申請退市。

若融創服務全面要約收購第一服務，總代價將超過20億元。截至2021年上半年，融創服務在手現金超80億元，有實力“吃下”第一服務。 針對收購第一服務背后的邏輯，11月3日，《鳳凰WEEKLY地產》向融創服務發去采訪函，對方稱，以公告為準。

“我們收并購不是單純為了增加面積，一定要把握質量，不希望因為收并購判斷不準確給公司未來長期的發展和經營帶來影響?！痹?月底的中期業績會上，融創服務管理層表示。

融創服務主要包含三大業務主線：物業管理服務、非業主增值服務、社區生活服務。

2021年上半年，融創服務實現營收約為33.19億元，同比增長85.4%。其中，物業管理服務收入約20.5億元，同比增長94%；非業主增值服務收入為10.8億元，同比增長60%；社區生活服務業務收入約1.9億元，同比增長206%。

搶占非住市場

去年以來，融創服務開始在非住業務上發力，先后完成了對成都環球世紀和開元物業兩大巨頭的整合與收購，從而提升了在城市公共物業、寫字樓、醫院、商業等非住物業領域的占有率。

中期業績會上，融創服務執行董事兼行政總裁曹鴻玲稱，融創服務集團今年在非住中心下面設立了事業部，未來會朝著事業部的方向做，各領域都在補充和布局人手。

她強調，會特別關注非住業態上已具備一定的區域、能力優勢的公司，如果有合適的標的，可以通過并購的方式來補充相應能力。

第一服務就是曹鴻玲口中所說的“合適的標的”。

截至2021年上半年，第一服務合約建筑面積約為7299.4萬平方米，在管建筑面積約為5320.2萬平方米，且大部分在管項目位于北京、西安、長沙、太原等一二線城市，管理了如北京當代MOMA、北京萬國城MOMA、蘇州府MOMA、南京萬國府MOMA等眾多高端知名項目。其非住業態布局廣泛，在管總建筑面積中非住業態占比約為60%，涵蓋辦公樓、醫院、高校、產業園區。 第一服務原有的綠色人居服務領域，也將為融創服務輸入新的競爭力。

融創服務表示，收購事項將大幅增加融創服務集團的物業管理規模，提升融創服務集團在核心城市的管理密度，擴大在非住業態的市場份額，增強融創服務在核心城市的管理密度，擴大在非住業態的市場份額。

2021年上半年，第一服務營收5.1億元，凈利潤為6523.6萬元。中信建投預計，此次并購將于明年為融創服務帶來顯著的業績增厚。

此前，融創服務管理層預計，按照下半年地產交付體量，以及集團外拓的進展，全年新增合約面積將接近1億平方米，在管面積為8000萬-9000萬平方米。到今年年底，融創服務在管面積或破2億平方米，合約面積或破3.5億平方米。

從萬物云的“空間科技服務商”，到碧桂園服務的“新型城市治理服務探行者”，再到龍湖智慧的“服務城市生活”，物企定位的更迭背后，是服務橫向的擴展。當下，物企的競爭，并非局限在住宅領域，且在非住業態的競爭愈加激烈，這也將考驗各家物企的綜合實力。

“住宅物業增長空間較小，而非住宅業務的市場空間及規模上升空間較大?！敝T葛找房分析師談到，從利潤空間角度來看，非住宅具有收費及收繳率較高的特點，可在一定程度上提升企業的利潤水平，且非住宅業務往往需具備更精準的管理模式，對于經驗要求也較高，因此大部分還是選擇并購的方式。

中指物業事業部副總經理牛曉娟表示，回顧2021年以來的60余宗并購交易，并購類型以規模擴張為主，同時強調多元化業務布局。

經統計，60余宗并購交易中，涉及到規模與布局、資源協同類收購共31宗，交易總金額為237.71億元，占比75.46%，其中，以碧桂園服務、萬物云與合景悠活等為代表；涉及到多元業態布局類收并購共14宗，交易總金額為47.54億元，其中，以恒大物業、龍湖智慧服務與正榮服務為代表；涉及到專業服務與增值服務類收購共18宗，其中，以世茂服務、旭輝永升服務與雅生活集團為代表。

物業大佬忙掃貨

融資渠道收緊之下，不差錢的玩家才是“收并購”的主角。

從今年上半年7.3億元收購章泰物業80%股權，到6.93億元收購第一服務部分股權，相比碧桂園服務、龍湖智慧、萬物云等龍頭企業，融創服務的步子并不算大。

根據2021年半年報數據顯示，保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、恒大物業、萬物云等企業在管規模在4億平方米或以上。從這個角度講，融創服務還存在一定差距。

今年以來，碧桂園服務稱得上當之無愧的“收割機”。從藍光嘉寶，到一周內連“吞”富良環球與鄰里樂控股，碧桂園耗資近190億元。截至2021年上半年，碧桂園服務銀行存款和現金總額（包括受限制銀行存款）約219.38億元。

“碧桂園服務喜歡大的，大的市值；喜歡好的，優質的；喜歡規范的，因為不亂?！痹诮衲甑牟椃康禺a論壇上，碧桂園服務總裁李長江在談到收并購時表示。

在今年年初，碧桂園服務提出到2025年要實現“千億營收”目標。李長江多次強調，千億營收，沒有問題。 如果花樣年沒有陷入資金困局，“物業第一股”彩生活或許會繼續在收并購市場發力。

今年9月中旬，彩生活董事局主席兼首席執行官潘軍透露，彩生活是目前為止全行業收并購企業最多的，上市前后合計收并購共200余個。

但出售給碧桂園服務的鄰里樂，最近兩年，凈利潤占比均超彩生活的50%，這也意味著，彩生活后期盈利能力或將承壓。而鄰里樂資產主要為商管物業，被出售后也打亂了彩生活原本分拆商管上市的計劃。

對于物企而言，母公司或關聯房企資金安全，才能意味著長久。

龍頭物業中，恒大物業因恒大資金問題尚在待價而沽，萬科旗下的萬物云及龍湖旗下的龍湖智慧，皆未上市，但后兩者憑借母公司的實力，在收并購市場同樣表現突出。

今年，萬物云先后將陽光城旗下的陽光智博、三盛集團旗下伯恩物業納入麾下，前者以換股的方式，后者并未透露具體交易金額。

2020年，萬物云在管面積5.66億平方米。萬物云亦透露有上市的計劃，部分市場人士認為，萬物云估值或超碧桂園服務。

10月22日的萬科溝通會上，萬物云CEO朱保全表示，萬科住宅物業的要求是控制增速，不可超過30%，確保服務品質。他也表達了對高額收并購背后的擔憂，一個現金流好的行業在規模大了之后，如果客戶關系基礎不夠的話，將會遇到現金流危機，“在資本杠桿的放大下，一些企業將會遇到新的麻煩?！?

略顯保守的龍湖智慧也在今年發力收并購，至今，先后完成對美好幸福、億達服務、楷林商服及九龍倉旗下中國內地部分物企的多項收購。此前，龍湖智慧服務CEO曾益明對《鳳凰WEEKLY地產》表示，收并購主要考慮的是，符合企業戰略發展方向的標的，注重協同發展。

在今年中期業績會上，龍湖集團CEO邵明曉透露，預計龍湖智慧服務合約管理面積全年有望超過5億平方米。 11月2日，世茂服務完成股份配售及債券發行，籌資凈額48.2億港元，主要用于潛在并購、業務擴張等。

有接近世茂服務的消息人士此前對《鳳凰WEEKLY地產》表示，“公司正在為收并購準備資金，受目前市場環境影響，很多中小型地產公司經營情況較為困難，也的確出現了一些難得的優質標的?！?

不出意外，手握大筆現金的世茂服務，或將傳來好消息。根據規劃，世茂服務2023年要力爭進到行業頭部梯隊。

據中指研究院不完全統計，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長約198%。

申萬宏源認為，物管行業的集中度，未來有望在內生、外拓、并購三方面實現集中度大幅提升。

“對于領域覆蓋率來說，多元化特征或將更加凸顯?！敝T葛找房分析師表示。