“碧桂園服務喜歡大的，大的市值；喜歡好的，優質的；喜歡規范的，因為不亂?！?月17日的博鰲房地產論壇上，碧桂園服務總裁李長江在談到收并購時說。

彼時，他透露，正在接觸一些項目。

短短3天后，碧桂園服務就官宣，以不超過100億元代價收購富良環球100%股權，從而間接收購了富力物業。這也是繼49.64億元收購藍光嘉寶部分股權后，今年以來，碧桂園服務的又一大手筆收并購運作。

有媒體稱，從3億購入到百億賣出，富力兩大股東一年半回報超32倍，富力物業也從一個虧損的公司，成為估值近100億元的優質資產。

而李長江則在朋友圈稱，“交易價格公道”。

“我們在這個行業里面，很清楚這個公司值不值這些錢，所以我們拍板合作的，它都是值這些錢?！崩铋L江解釋。

此次被收購標的富力物業，由富力地產執行董事和大股東李思廉、張力分別間接持有46.48%的股權。上述交易官宣后，李思廉、張力旋即向富力地產注資80億港元。

戲劇性的是，4年前，在萬達出售文旅和酒店項目的那場世紀大交易中，李思廉還是萬達77家酒店的買主，意氣風發。但這一次，李思廉換了身份。

“價格公道”

“我很高興，因為項目質量好，交易價格公道，服務團隊優秀。最關鍵的是，我看好行業?！?月20日晚間，碧桂園服務總裁李長江在朋友圈表示。

這筆不超過100億元的交易由兩部分組成，包括0.86億平方米在管面積，交易對價為70億元；及未來將交付的0.66億平方米面積，交易對價為30億元。

據悉，若以此交易對價以及富力物業做出的2021年業績承諾，則碧桂園服務給出的富力物業的PE估值為14倍。

在富力物業的結構中，商業物業有1120萬平方米。而此前在資本市場獲得40倍市盈率的中駿商管，在管總建筑面積約為1620萬平方米，更早上市的華潤萬象生活，上市之初市盈率高達120倍。盡管有市場整體估值下滑的因素，但碧桂園服務仍然被認為是做了筆劃算的買賣。

“性價比高”，廣發證券稱。

根據分析，截至9月20日，物業板塊對應2021年PE平均為16.2倍，其中龍頭22.0倍，非龍頭12.6倍，富力物業在非龍頭中屬于較為優秀的公司，2020年歸母凈利潤2.4億元，在交表物企中排名第二。

碧桂園服務是以當前確定性資產14.0倍PE的對價，以潛在全部資產11.3倍PE的對價進行的收購，而此前收購藍光嘉寶服務對應2021年PE為10.2倍。

嚴苛的交易條件

這筆交易中，碧桂園服務透露出謹慎的態度，對100億元的支付流程及條件做出了細致要求。

今年上半年，富力地產仍踩中“三條紅線”，且其一年內到期的有息負債為519.04億元，而持有現金僅288億元，無法覆蓋其短期債務。此外，國際評級機構穆迪將富力地產的企業家族評級從“B1”下調至“B2”，將富力香港的CFR從“B2”下調至“B3”，還將上述評級列入下調觀察名單。

在流傳出的投資者電話會上，碧桂園服務管理層認為，最大風險是開發商的不確定風險。

根據支付流程，100億的交易對價將分兩階段、四期支付。其中，70億元的交易對價將分三期支付，目前，第一期20億元，已在雙方簽訂股權轉讓協議后支付，剩余的兩期30億和20億元資金，則需在相關手續完成后支付。

按照協議，雙方需在2022年1月10日前辦完存量在管項目的管理權交接工作，至此碧桂園物業香港開始派遣工作小組接管富良環球等公司。

針對未來需交付的0.66億平方米面積，交易對價30億元，碧桂園服務提出了更為嚴苛的要求。這部分費用，將根據交付進度逐月支付，另外，還對待交付的住宅及商業項目面積提出合約單價要求。

“本次交易總金額很大，但并非一次付出，整體支付節奏可以覆蓋各階段風險敞口?！?

碧桂園服務方面對《鳳凰WEEKLY地產》表示，公司堅持分段交易，即現狀交易值多少就給多少對價，在途面積交一份給一份的款項，抓住現狀價值，確定部分給確定價格。

雙方還做出業績承諾：富良環球確認2021年扣非歸母凈利潤不低于5億元、會計收入不低于42億元、截至2021年12月31日的在管面積不低于8600萬平方米，及總合約面積不低于1.27億平方米等。若不達標，調整金額將在第二階段進行等額扣減。

“并購協議對碧桂園服務權益的保障較多?！睆V發證券認為。

碧桂園服務的野心

“碧桂園服務收并購是精挑細選，有兩個主要方向，即提高重點市場的項目密度；增強新賽道的服務能力?！?月22日，碧桂園服務方面對《鳳凰WEEKLY地產》表示。

而富力物業在商管物業的積累，目前仍是碧桂園服務的一塊短板。今年上半年，碧桂園服務才新增了商業物管服務，帶來約1.4億元的營收。

李長江在接受《鳳凰WEEKLY地產》等媒體采訪時透露，新增商業物管服務是為了補短板，并稱在業務結構方面，碧桂園服務現在是7條線，進入下半年可能會有2條線的增加，也就是說，與往年相比，增值服務會有所增加。

“5年內突破100億這點還比較有信心，團隊已經把軍令狀領回去了?！北坦饒@服務管理層此前公開表示。

不僅如此，根據廣發證券報告，2020年富力物業社區增值收入占比僅 4%，而碧桂園服務是社區增值服務龍頭，通過輸出社區增值服務體系，將有助于大幅提高富力物業的社區增值服務收入和利潤。

這點，符合碧桂園服務并購的標準。

李長江透露，挑選合作伙伴時，主要基于對方公司本身的項目，比如公司平均管理單價、人才團隊，以及收入結構中，占比最多和占比最少的是什么，“我們的能力到那里以后，它過去占比非常少的收入，我們可以大幅度提升這些內容?！?

此外，收購富力物業，還將為碧桂園服務新增超0.5億平方米一二線在管面積，其一二線城市總在管面積將突破2億平方米。伴隨富力物業0.66億平方米面積的交付，碧桂園服務一二線城市的優勢將進一步提升。

行業洗牌加劇

今年以來，物業領域龍頭行業的聚集效應更加明顯。

據中指研究院不完全統計，2021年上半年，物業服務企業發生并購案例超40宗。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，和地產類似，目前來看物企兼并趨勢還是明顯的，最后會有幾個龍頭型企業，這也能實現資源有效配置。

過去一段時間，萬物云陸續將陽光城旗下的陽光智博、三盛集團旗下伯恩物業等納入麾下；龍湖智慧服務則將九龍倉旗下中國內地部分物管企業、美好置業旗下美好幸福等收入囊中。

此前，龍湖智慧服務CEO曾益明對《鳳凰WEEKLY地產》表示，收并購主要考慮的是，符合企業戰略發展方向的標的，注重協同發展。

今年年初，碧桂園服務提出到2025年要實現“千億營收”目標。當時，李長江就對其進行了解讀：物管營收達500億元，增值服務達到300億元，商業與商寫突破150億元，城市服務突破200億元等。

幾天前，李長江再次強調，“5年時間千億（營收），每一年都要比上一年超越50%，這一點是沒問題的?！?

但蛋糕做大的同時，盈利“陣痛期”不可避免。

財報披露，今年上半年，碧桂園服務毛利率為33.4%，較去年同期下滑3.8%。

“在第一年可能會有下降，拉低我們的毛利率，這不可怕，我們看重的是更持續更長遠的未來?！崩铋L江回應。

一個事實是，房地產進入存量競爭后，物業價值被放大，在拼規模的階段，行業洗牌仍將繼續。

至于誰將成為首家營收千億的物企，只有時間才能給出答案。